2018年6月24日（日）10時ー17時 総会シンポジウム
於 武蔵野大学有明キャンパス3号館3階301室
アメリカ土地法，住宅法の最近の動向
司会：牛嶋仁（中央大学）
Frank Schnidman（弁護士）
In Accordance with a Comprehensive Plan: The Role of the Comprehensive Plan
in American Planning Law
In the United States, the concept of comprehensive planning is to ensure a reasonable
use of planning and zoning techniques and to prevent arbitrary actions that
result in discrimination in the classification of properties and the treatment
of individual landowners. Individual states adopted a version of the 1926 U.S.
Department of Commerce Standard Zoning Enabling Act. This Act required zoning
ordinances to be drafted “in accordance with a comprehensive plan,” but did
not define comprehensive plan. The term “comprehensive plan,” therefore, can
refer to a separate written document or to a combination of zoning ordinance
and corresponding map.
Because of this lack of definition, the individual state courts have become
involved in challenges to planning and zoning decisions that are alleged to
not be in accordance with a comprehensive plan. The decisions from these states
can be divided into three categories: 1. where the plan is not recognized as
an independent criterion; 2. Where the plan is a factor in some kind in that
evaluation; 3. Where the plan is a constitution-like document requiring conformity
or consistency by those regulations or actions.
Recent cases and reforms in planning show an increasing attention to the importance
of the comprehensive plan in designing and implementing land use regulations.
Consistent community zoning and regulatory practices and patterns based upon
the “comprehensive plan” are now the basis of judicial evaluation of a claim
that regulatory decisions are arbitrary, unreasonable, or discriminatory.
David L Callies（ハワイ大学）
Land Development Conditions Imposed Both Publicly and Privately
The American legal system provides for the regulation of land development through
two principal means: government exercise of the police power for the health,
safety, welfare and morals of the public (largely at the local government level)
and the use of private covenants attached to the development of land by means
of conditions, covenants and restrictions (CCR's) as agreements between private
landowners. Both make use of so-called land development conditions to provide
for public facilities the need for which is generated by the relevant land development.
This paper addresses the principal legal requirements for public land development
conditions imposed under the police power (nexus and proportionality) and the
principle legal requirements for the enforcement of private restrictions on
the use of land (notice and privity between the property owner enforcing the
burden of the restriction and the property owner against whom the restriction
is enforced ). Common private land development conditions include construction
or contributions to the cost and maintenance of streets, sidewalks and parks.
Common public land development conditions include contributions to the construction
of streets and roads, sewer and water systems parks and public schools. Fulfilling
such land development conditions - providing such facilities, whether public
or private - reduces substantially the need for local government to provide
them using increasingly scarce tax revenues.
米谷壽代（静岡大学）
湿地帯規制における規制的収用の法理：近年のアメリカ連邦最高裁判決に着目して
アメリカ合衆国では、1970年代以降、環境保全の観点から土地利用規制の重要性が認識され、多くの規制の整備が行われてきた。代表的なものには、連邦の水質清浄法（CWA）及び州法等において定められた湿地帯規制や、沿岸部の規制などがある。これらの土地利用規制においては、規制の中に損失補償の手続、及びその代替措置を明記する手法がとられている。その一方で、具体的な湿地帯規制プログラムにおける開発の不許可または大幅な変更の結果、私的財産権の侵害（収用をめぐる問題）等を争点として、何百もの訴訟が誘発された。そして、これらの訴訟を通じて、連邦最高裁判所においても、規制に伴う私的財産権への侵害を争点とする規制的収用（regulatory
taking）をめぐる判断が蓄積されている。近年では、このような規制を違憲無効として争うのではなく、合憲性を前提として、開発の不許可処分が規制的収用にあたるか否かということや、規制に伴う収用補償(inverse
condemnation)の妥当性を争う事例がみられる。また、規制に伴う権利侵害への干渉の性質と程度を考慮する上でも、権利侵害の対象となる「区画全体（parcel
as a whole）」を、どのように把握するべきなのかなど、多様な観点からの議論が展開している。
本報告は、このような環境保全を目的とする土地利用規制に着目して、近年の合衆国の連邦最高裁判所において形成されてきた規制的収用をめぐる判例法理を分析することを目的とする。また、ここでの理論状況を踏まえ、規制に伴い私的財産権への侵害がみられる場面での（開発負担の問題を含む）補償のあり方、さらに、この問題の基底にある環境保全をめぐる法執行の実効性について、日米の法制度の違いに留意しつつ、考察をしたい。
板持研吾（神戸大学）
アメリカにおける遺棄（放棄）された土地(abandoned land) の有効活用
近時、我が国では空き家問題や所有者不明土地問題などが取沙汰されている。そうした問題の一つは、本来有効に活用されるべき財産であるにも拘らず（不在ないし管理等を放棄した）所有者に権利があるために他者は容易にこれに手出しができないということにある。
本報告は、同様の問題に対してアメリカで用意されている制度を検討し、もって我が国への示唆を得ようとするものである。具体的には第一に、アメリカにおける不在者財産管理、帰属者なき財産の没収などに係る制度を見る。必ずしも不動産に限定せず様々な財産について、所有者の把握が困難となった場合に当該財産を政府が主体的に保全および処分をするのを認めるような制度が用意されている。
第二に、こうした制度の静的な枠組みだけでなく、実際の運用がどのように行われるかを見るため、裁判例も検討する。連邦制に由来する問題を中心に我が国では通常問題とされないことが大きな考慮事項となることもあれば、憲法上の財産権保障との緊張関係など我が国に通じる考慮も行われる。
こうした検討を通して、彼我の前提的な差異にも注意を払いつつ、我が国への示唆を得ることを目指したい。
山岡公一（ワシントン大学）
まちづくりの一環としてのアメリカの空き家対策：究極的手段としての土地収用訴訟含む
アメリカの自治体の空き家対策は、まちづくりの一環として行われているという認識が重要である。計画が、規制、収用の上位概念として機能し、規制、収用の計画との整合性が要件とされる。標準ゾーニング授権州法（1922作成、1926年改訂）3条は、ゾーニング条例は、「総合計画に基づいて(in
accordance with a comprehensive plan)」制定しなければならないと規定している。空き家対策という個別計画は、自治体の総合計画に縛られ、規制や収用を通して実行されるのである。計画は目的（end）、規制、収用は、手段（means）にすぎない関係である。これが、アメリカの空き家法の基本的枠組みである。
本報告では、空き家の基本的モデル、空き家法の淵源、空き家条例、登録（registration）制度、制裁措置、空き家計画許可等を概観する。
空き家に、まず、行政調査の目的での立ち入りに際して、裁判官の令状が必要か否か、及び土地収用訴訟の過去から現在までの裁判例８件を検討する。最近、デトロイト市のランドバンクに関する土地収用問題で、無償で、収用するという訴訟が、多発している。その違憲性が問題とされているミシガン州控訴審判決2件のcaseも含んでいるが、この2件の判決は、officialな裁判集に登載されていなく、現在、判決全文を調査中である。
最後に、北村報告とも関連するが、日米の空き家対策の相違について論じたい。形式的には、類似点が多いが、対策手法に、積極性がアメリカには、みられる点に顕著な差異がみられる。政策面は、法的実効性あるランドバンク制度の有無（日本は、任意的制度）、政策執行においては、例えば、空き家に対して、当該建物が、建築法に適合しているのかかなり厳格に、アメリカの自治体当局が、審査している。収用訴訟においては、その提起及び機能において、日米に大きな違いがみられる。空き家対策においては、アメリカにおいては、体系的、本格的に、展開され、反面、日本は、各自治体に、具体的対策を委任されているとはいえ、個別的、付随的、対症療法的に行われているのは、否めない。
[参考文献]
・拙稿「アメリカの空き家対策に関する法的問題」『国際商事法務』43巻1号、2015.1、p.27-36
・拙稿「アメリカの自治体における荒廃建築物改善処理に関する法的問題―まちづくり、都市計画への展開」『国際商事法務』44巻1号、2016.1、p.17-26
北村喜宣（上智大学）
日本の空き家法制
老朽空き家に対する法的対応が、2010年代になって活発化してきた。管理が放棄されたこうした建築物は、劣化が相当に進行し、前面道路に倒壊する危険性もある。このため、法律にもとづく行政対応が求められている。本来、建築物の管理責任はその所有者にあるが、意欲・能力の点で期待できないため、最終的には、行政代執行により除却を実現する仕組みを規定する条例が制定されている。
こうした動きに反応して、2014年に、「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家法）が制定され、すべての市町村に事務が義務づけられた。先行する空き家条例に多くを学んだ空家法のもとでは、積極的に除却が行われている。条例では対応が困難とされていた所有者不明物件についても、除却は可能になった。
空家法施行後も、条例の制定や改正は継続している。全国一律の仕組みを規定する空家法だけでは不十分と考える市町村は、地域住民の安全と生活環境の確保のため、空家法にはない仕組みを条例のなかで規定し、独自の空き家対策を展開している。
老朽不適正管理空き家は、財産権の消極的濫用の結果であるとはいえ、それゆえに権利制約を受忍すべきという法理は、日本法には存在していない。あくまで「個人の財産」であることから、法的対応には慎重さが求められているのが実情である。